相模原市、小田急相模原の賃貸なら「ミカハウジング」

管理会社は同じではありません

賃貸管理会社は入居者を募集し、家賃を集金しトラブルやクレームを対処します。
表面的には、どこも同じメニューとして揚げているように見えるかもしれません。

でも「何を目的として賃貸管理をしているのか」によって各々の仕事の質に大きな差があることをご存知でしょうか？

それは、ただ賃貸管理という作業を「こなして」いるか、「オーナーの収益をより多くすること」を目的としているか、の違いです。

例えば空室を埋める方法を考えると、単なる賃貸管理なら「安易に家賃を下げる」言を勧めるかもしれません。

収益を考えるなら、家賃の値下げを含めて「収益を最も増やす方法」を提案します。

例えばクレームを唱える入居者への対応を考えると、単なる賃貸管理なら「クレームが収まれば解決」と考えるかもしれません。

収益を考えるなら、クレームの元を断って「同じトラブルを起きないよう」に行動します。

オーナーの物件を「暮らしやすく」することが、なにより収益確保に貢献するからです。

賃貸管理会社はどこも同じではありません。

収益を改善する管理

弊社は「オーナーの収益改善に貢献する管理」を目指します。

例えば、８万円の家賃で賃貸中の１棟（10室）に１億円を投資したとします。

１）年間賃料　　８万円×10室×12か月=960万円

２）表面利回　　年間賃料960万円÷投資額1億円=9.6％

退去者が1人（10％）出たとします。
これが実行賃料です。

３）実行賃料　　年間賃料960万円－ロス96万円（10％）=864万円

固定資産税・保険・修繕費・備品代等の運営費に15％かかるとします。
実行賃料から運営費を除いたのが、営業利益です。

４）営業利益　　実行賃料864万円－運営費144万円（15％）=720万円

５）実質利回　　営業利益720万円÷投資額1億円=7.2％

実施利回は7.2％となりました。

営業利益から負債支払額を引くとキャッシュフローが出ます。
このキャッシュフローに対して、対策を立てます。

６）キャッシュフロー　営業利益－負債支払額=（税引前）キャッシュフロー

弊社は「オーナーのキャッシュフローを増やす」ことを目指しています。

家賃を下げて満室にするだけではキャッシュフローは増えません。

その為には空室になってからではなく、満室の内に対策をとるのが大切です。

空室対策のポイント

空室対策のポイントは「退去者を減らす」ことです。

入居者が退去すると下記のようになります。

（１）募集賃料が下がる

（２）次の借主が決まらない

（３）広告費などの費用が増える

1988年～1990年代に一斉に建てられたお部屋では、特にこの問題が顕著です。

退去を減らす為に、弊社は入居者の声をオーナーに届けます。

通常管理会社は契約後、ご入居後のトラブルをやや恐れ、ご入居者連絡を取り合うのは稀です。

弊社ではご入居後、一定期間に複数回の訪問・連絡を取り、ご入居者からの情報・要望を確認します。

その情報をいち早くオーナーに届ける事で、退去を少しでも防げると考えているからです。

さらにご入居者のアニバーサリー（誕生日等）にお祝いのカードを差し上げます。
バースデーカードを送る

普段より入居者とコンタクトを取ることで、気軽に連絡をして頂ける関係を築いています。

今はインターネットで何でも調べられます。
お隣の空いた部屋が、自分の部屋より安く募集されていると入居者が知ったら、どうなりますか？

不公平だと不満を感じるでしょう。

あるいはルールを守らない他の居住者がいて、それが不満で退去を考えているかもしれません。

入居者の不満の芽を早く摘めば、退去は防げます。
引越しを防ぐ

当社の賃貸管理

弊社はご入居者からの要望・クレーム・満足度をタイムリーに吸い上げ、賃貸物件の設備等を含めてオーナーにご提案を致します。

管理料は賃料の５％を頂きますが、それ以上の収益を出しオーナーの役に立てるメニューを揃えています。つまり

１）家賃を高く維持するよう物件の「利用価値」を高め

２）「空室」や「値下がり」等のロスを減らし

３）無駄な「運営費」を省く提案を行います。

弊社と一緒に収益を増やす賃貸管理を目指しませんか？
弊社の担当、郡司です。
どうぞお気軽にお問合せ下さい。

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