2月26日（火）は相模大野の「ボーノ相模大野ユニコムプラザ」で開催された「民法改正による契約の注意点」について学んできました。宅建協会相模南支部の研修会です。
来年2020年4月1日に新民法が施行されます。今回、契約時の注意点について弁護士から講義を受けました。
賃貸借契約においては下記の点が変わります。
１保証契約
（１）賃貸契約の個人保証の場合は「極度額」の設定が必要になります。「金100万円」「賃料の6か月分」等、「書面により明確」に定めめなければなりません。「賃料の6か月分（ただし賃料が変動した場合は新賃料の6か月分とする）」という内容は不可となります。
（２）事業用の賃貸借契約をする際は、保証人に対し借主の財産・収支状況、他の債務の有無の説明義務が必要となります。借主がこれらの情報を提供しなかった場合、また事実と異なる情報を提供した場合、保証人は保証契約を取り消すことが出来ます。
２賃貸契約
（１）敷金についての明文化、敷金残額返還時期について「建物明け渡し2週間以内」等の契約をすることが可能になります。
（２）賃貸人に必要な修繕を通知し、賃貸人がその旨を知っていたのにもかかわらず相当な期間に必要な修繕がしない時は、賃借人が修理できるようになりました。
（３）賃貸借契約期間は、上限20年→50年になります。
（４）賃料の減額と契約解除
これは大家さんに説明した方が良い内容です。賃借物の一部滅失等で使用・収益が出来なくなった場合、それが賃借人の責めに帰する事が出来ない事由があるときは、賃料は使用・収益ができなくなった部分の割合に応じて減額されます。これは請求されて減額ではなく、当然に減額となります。
また既存部分のみでは賃借の目的が達成できない時、賃借人は契約の解除請求が出来ます。（全部滅失の場合は、契約終了）
売買の場合
１瑕疵担保責任の変更
（１）「瑕疵」という言葉が分かりにくいので「契約の内容に適合しない」に置き換えられる
（２）買主は不適合を知った時から１年以内に売主に不適合を通知しないと権利行使できなくなる
今までだと損害倍書の請求額を明確にしなければならなかったが、改正民法では不適合の種類と大体の範囲を示した「通知」だけで良くなり、買主の負担が減る。
２履行障害法（債務不履行・解除）の変更
３請負における担保責任の変更
４債権の消滅時効
５法定利率の変更
内容は難しいのですが弁護士によれば不適合の「通知」に変更になった点が一番大事だそうです。
賃貸借契約の場合、新民法では保証人への「極度額の明示」が必要となる為、数年前から「保証人」 を立てる契約は減り現在は「保証会社」利用必須が増えました。私の感覚だと、恐らく8割以上の物件が保証会社利用必須となっていますね～。その分、借主の契約金の負担は増えますね。。。
しっかり学んだ内容を実務に生かしていきたいと思います。
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